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1. Qu'est-ce que l'évaluation municipale?

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En plus des rubriques de cette section, nous vous invitons à consulter le document suivant produit par le ministère des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire du Québec (MAMOT) :

Le travail de l'évaluateur municipal consiste à dresser le rôle d'évaluation foncière de la Ville de Sherbrooke conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (LFM) et sa réglementation afférente.

Le rôle d'évaluation est le registre dans lequel apparaît, entre autres, la valeur réelle des immeubles. De plus, il est la base d'un partage fiscal qui se veut équitable entre les contribuables, d'où l'importance qu'il soit précis et complet.

Pour ce faire, l'évaluateur réalise deux mandats principaux, soit l'inventaire des immeubles sur le territoire de la municipalité et l'établissement de la valeur réelle de ces immeubles.

La confection d'un rôle d'évaluation respectant les principes d'équité exige une connaissance approfondie de votre propriété. En conséquence, le libre accès à votre propriété s'avère d'une importance capitale. Afin d'en estimer la valeur réelle, le représentant de l'évaluateur municipal doit pouvoir la visiter, l'examiner et vous poser quelques questions pour compléter votre dossier.

Le représentant de l'évaluateur procède à l'inventaire du milieu pour relever, sur place, les caractéristiques physiques de chacun des immeubles. Il indique tout ce qui peut contribuer à établir la valeur réelle de la propriété. Entre autres, il prend des mesures, fait un croquis du bâtiment, spécifie les matériaux de l'intérieur et de l'extérieur, prend des photographies et note les caractéristiques de l'emplacement. Il s'informe de la nature des travaux de modifications qui ont pu avoir lieu.

Pour certains immeubles de types industriel, commercial ou résidentiel, il recueille aussi les renseignements relatifs aux revenus et aux dépenses qui sont propres à l'immeuble.

Ces renseignements colligés constituent une partie du dossier de votre propriété qui sert à la base du calcul de la valeur réelle. Vous pouvez consulter votre dossier en personne, à la Division de l'évaluation.

Le rôle de l'évaluateur est d'indiquer la valeur de chaque immeuble sur la base de sa valeur réelle. La valeur réelle d'un immeuble est sa valeur d'échange, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré selon les conditions du marché immobilier.

L'évaluateur peut utiliser différentes méthodes, selon la catégorie d'immeubles qu'il doit évaluer, et tenir compte par corrélation de plus d'une méthode si nécessaire.

Ainsi, il utilise les méthodes du coût de remplacement, de comparaison et du revenu selon leur pertinence.

     

  • La méthode de comparaison consiste à analyser des ventes de propriétés ayant des caractéristiques semblables.
  • La méthode du coût de remplacement est basée sur ce qu'il en coûterait aujourd'hui pour construire une propriété similaire à la vôtre, en tenant compte toutefois de ses dépréciations.
  • La méthode du revenu s'appuie sur l'actualisation des revenus d'immeubles locatifs de types industriel, commercial ou multifamilial pour en établir la valeur réelle.

L'évaluateur doit réviser le rôle d'évaluation pour tenir compte de certains événements prévus à la Loi sur la fiscalité municipale. Par exemple, des rénovations, des améliorations ou des démolitions peuvent entraîner une modification de la valeur de votre propriété. Les valeurs ainsi modifiées seront rétroactives au moment de leur avènement sans toutefois excéder l'année en cours et l'exercice financier précédent.

La façon la plus simple est de vous interroger, à savoir si vous accepteriez de vendre votre immeuble pour le montant de l'évaluation municipale, en tenant compte de la date de l'évaluation, soit le 1er juillet 2017 pour le rôle 2019-2020-2021 (18 mois avant la date d'entrée en vigueur du rôle triennal).

Pas nécessairement, le niveau de taxation étant en relation directe avec le budget de la Ville de Sherbrooke. Toutefois, lorsque vous effectuez des améliorations à votre propriété et que ces dernières en augmentent la valeur, il est possible que le rôle d'évaluation en soit influencé en cours d'exercice, ce qui pourrait avoir une incidence sur votre compte de taxes.

Dans un premier temps, il est possible d'entrer en communication avec un de nos représentants pour obtenir plus de renseignements concernant votre dossier.

Dans un deuxième temps, si vos doutes persistent, vous pouvez déposer une demande de révision administrative conformément aux articles 124 à 138.4 de la Loi sur la fiscalité municipale. Pour ce faire, vous n'avez qu'à suivre la démarche décrite à l'endos de votre avis d'évaluation. En cas de besoin, nous pouvons vous aider à la compléter.